空き家の売却方法は1つではない！ 相続する「前」にできることとは？

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空き家の数が年々、増加しています。放置されている空き家は周囲の住宅や住人に危害を与えるおそれがあることから、近年では空き家所有者への社会的な風当たりや法令的な規制も強くなっているのが現状です。空き家の放置は、所有者やその家族の経済的・心理的・物理的な負担にもなり得ます。

そこで本記事では、リノベーション協議会会長で、不動産の再生・バリューアップに取り組むJapan. asset management代表取締役の内山博文（うちやま ひろふみ）が、空き家の売却方法や相続前にすべきことなどを解説します。

1. 空き家になる前に知っておきたい「空き家対策特別措置法（空き家法）」とは？

日本にはこれまで空き家に関する法律はなく、放置していても、税金さえ納めていれば法的な問題はありませんでした。しかし、2015年に空き家対策特別措置法（空き家法）が施行されて以降、自治体は空き家の所有者に対し、増税などのペナルティを伴う管理是正（適切な管理を行うよう改善する対応）を求めることが可能になっています。2023年には空き家法が改正され、空き家所有者への風当たりは一層強いものになりました。

日本の空き家率は13.8%

日本の人口はすでに減少し始めており、今後ますます減少の一途を辿ると言われています。その一方で、空き家はどんどん増加しており、管理不全（管理が十分に行われていない）空き家によって、地域の防災や防犯、安全性が損なわれることが懸念されています。

2024年4月には、５年に1度の空き家率等の調査結果が発表されました。それによれば、日本の空き家率は2023年時点で13.8%。これは世界一の水準です。

図1：空き家率・空き家数の推移

「特定空き家」は固定資産税増税・過料・行政代執行のリスクが

空き家法に基づき「特定空き家」に指定されると、市区町村から「助言・指導」され、それでも改善が見られない場合は「勧告」「命令」「行政代執行」の順で措置が講じられます。

特定空き家とは？

1. そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態の空き家
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態の空き家
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空き家

まず「勧告」を受けると、空き家の建つ土地は「住宅用地の特例」の適用除外となるため、固定資産税・都市計画税が実質的に増税となります。住宅用地の特例とは、人が居住するための家屋の敷地として利用される土地（住宅用地）については、固定資産税や都市計画税を軽減するものです。

住宅用地の特例

	固定資産税課税標準	都市計画税課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下）	1/6に減額	1/3に減額
一般住宅用地（200㎡超）	1/3に減額	2/3に減額

次に「命令」に従わない場合は50万円以下の過料に処され、最終的には「行政代執行」により空き家の強制撤去などの措置が行われる可能性があります。撤去にかかった費用は後日、所有者に請求されることとなります。

ただし、突然、固定資産税が上がったり、家屋が強制撤去されたりするわけではなく、助言や指導の段階で適切な対応をすれば、ペナルティが課されることはありません。

2023年、勧告の対象は「管理不全空き家」にまで拡大

2023年に空き家法が改正され「指導」と「勧告」の対象が「管理不全空き家」にまで拡大しました。管理不全空き家とは、特定空き家に至る一歩手前の状態の空き家を指します。特定空き家に対する措置と同様、管理不全空き家も勧告のタイミングで住宅用地の特例から除外されます。

そもそも、住宅用地の特例は「住宅」に対する固定資産税の軽減措置です。住宅が少ない時代にたくさん作ろうという中でできた制度であり、何もしていない空き家もその軽減の対象になること自体が趣旨に反していると私は考えていますので、当然のことと思います。

もちろん増税は所有者にとって歓迎できるものではありません。特定空き家の数は全国で2万戸程度とされていますが、管理不全空き家は24万戸にのぼると言われています。空き家法の改正により、固定資産税の増税などのリスクは格段に上がったと言えるでしょう。

2. 空き家を放置するリスク・デメリットは？

空き家を放置するリスクやデメリットは、空き家法に基づく固定資産税・都市計画税の増税や過料、行政代執行にとどまりません。

売却時や相続時に税制優遇が受けられなくなる

住宅を売却して譲渡益が出た場合は、譲渡益に対し、一定の税率を掛けた所得税・住民税が課されます。税率は所有期間が５年を超える場合でも20.315%（所有期間が5年以下の場合は39.63%）のため、税額は高額になります。

譲渡益は、売却時の金額から購入時の金額や売却時の諸費用を差し引いて算出しますが、購入時の金額がわからない場合は売却金額の5%というかなり低い金額で取得したとみなされます。差し引く金額が低いと、譲渡益が高くなり、結果、支払う税金が高くなります。空き家の多くは建築されてから40年、50年と経っているため購入当時の資料がないことも多く、相続で受け継いできたような空き家の場合も売却時には売却価格の5％で取得したことにされて、譲渡益が課税対象となることが少なくありません。

空き家の売却で下記のような控除特例を適用すれば税額を下げることができますが、これらの特例には適用期限があるため、空き家の状態を放置してしまうと税制優遇が受けられなくなってしまいます。

• マイホーム特例（相続前で住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日まで）
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例（一定の要件に当てはまる時、かつ令和9年12月31日まで、かつ相続開始より3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却）
• 相続空き家の3,000万円特別控除（相続後、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）
• 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（相続後、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内）

いざ利活用するときにお金がかかる

今すぐ利活用しないとしても「いつか売る」「いつか活用する」ということであれば、空き家の放置は避けるべきでしょう。

築40年、50年の住宅には、給排水管に錆びやすい素材が使われていることも多いものです。給排水管は、通水を止めてしまった途端に赤錆が出ることが危惧されます。再度、利用するときには機器の交換だけでなく、給排水管を大元からすべて替えなければならないと考えておくほうがいいでしょう。給排水管の交換には、数万円では収まらない費用がかかります。

適切に維持・管理しようとすると労力や費用がかかる

空き家を維持しようと思ったら、最低でも月に1回は空き家を訪れ、水を通し、換気し、見回りをする必要があります。これらのことを自分でやると労力がかかりますが、最近は空き家の見守りサービスも増えてきました。ただ、このようなサービスを利用すると、月1万円程度の費用がかかります。空き家を適切に維持・管理するためには、一定の労力や費用の負担は避けられません。

3. 空き家を相続する前にできることは？

空き家の利活用や維持・管理というと「相続後」と考える人が少なくありませんが、相続の前にできることも少なくありません。

家の価値を把握しておく

住宅の持つポテンシャルを知るには、その住宅の価値を知らなければなりません。売却や活用によってどれくらいの利益が得られるのかは、相続前に確認できることの1つです。

価値がほとんどないようであれば、所有し続けるメリットは低いと考えられます。一方、価値が高い場合は、先述した売却時の税制優遇の詳細を知っておくことが大切です。不動産会社による売却査定や賃料査定は無料です。参考価格であればWeb上でも調べられるため、相続前にある程度の価値を把握しておくことをおすすめします。

権利関係を確認しておく

相続人が複数いる場合、家の処分や活用、管理を一人で進めることはできません。相続後は複数の相続人で共有するのか、あるいはそれぞれ別の資産を相続するのかをしっかり話し合っておく必要があるでしょう。複数人で共有する場合は、誰が管理して、誰が売却や活用に向けて動くのかについても決めておくといいと思います。

また、相続時点で、被相続人が登記名義人になっていないケースも見られます。先代や先々代の名義のままになっていると、スムーズに売却や活用ができないおそれがあります。2024年4月には、相続登記が義務化されました。これ以前に相続した人も３年以内の登記が義務付けられており、違反した場合は10万円以下の過料に処される可能性があるため、相続前に確認しておくといいでしょう。

家族で話し合っておく

空き家を放置せざるを得ない期間があったとしても、最低限、将来、売るのか、活用するのかの方向性を決めておいたほうがいいでしょう。そのためには、相続人になるすべての人が家の状態や利活用の選択肢に加え、先述した空き家のままにしておくデメリットなどを把握し、話し合うことが必要です。

また、相続人同士だけでなく、被相続人と相続人（親と子）が話し合っておくことも大切です。親は「子どもに財産を残してあげたい」と思うものですが、子のほうは「空き家を相続しても困る」「親には豊かな老後を過ごしてほしい」と考えていることもあります。このような場合は、相続前に売却したり、活用したりすることも選択の1つです。

物を片付けておく

これまで空き家の相続を数多く見てきましたが、空き家に物が多く、片付いていないために放置されているケースは少なくありません。

売るにも貸すにも、まずは家の中をきれいにしなければなりません。維持・管理していくにも、家財の整理は大きなハードルとなるでしょう。家がすっきり片付いていれば、心理的にも専門家や専門機関への相談、不動産会社への査定依頼などをしやすくなるものです。

相続前に残置物を処分して片付けておけば、いざ相続したときにさまざまな選択肢が見えてきます。解体と一緒に残置物を処分してもらったり、不用品回収の会社に委託したりすることもできますが、事業者が産業廃棄物として処理する場合の費用は割高になるため、支払う料金も高くなります。最もコストが抑えられるのは個人が一般ごみとして自治体にこまめに回収してもらうことです。空き家になるとわかった段階から計画的に片付けを進めておきましょう。

家を活用した資金調達も検討する

相続前に親の老後資金や介護資金が不足している場合は、家を活用した資金調達も検討できます。高齢の人向けの住宅を活用した資金調達方法は「リースバック」と「リバースモーゲージ」の2つです。いずれも自宅に住み続けながら資金調達できるという点と自宅を売却することになる点は共通していますが、似て非なるものです。

まず、リースバックは「家の売却」です。買主であり、売却後に貸主となる事業会社と賃貸借契約を結ぶことにより、自身は借主となり賃貸住宅として自宅に住み続けられます。家を売却するため、まとまった資金が得られるうえに、利用用途の制限はありません。ただし、売却後は毎月、賃料がかかります。これらの特徴から、リースバックは介護施設に入るためにまとまった費用が必要な場合などに適している資金調達方法です。

一方、リバースモーゲージは「家を担保とした融資」です。借り入れとなるためリスクのように言われることもありますが、私は悪い仕組みではないと思っています。融資のため、利用用途に制限がある場合もありますが、所有者が存命中に負担するのは金利のみ。老後資金不足の解消につながることが期待できます。

一概に、どちらが優れているとは言えません。売る、売らないの選択肢も含め、親と子の状況に合っている方法を選択しましょう。

4. 空き家の売却方法は1つではない

空き家の売却を決断したとしても、その方法は1つではありません。適切な売り方は、空き家の状態や売主の意向によって異なります。ここでは、3つの売り方とその売り方に向いているケースを解説します。あくまで可能性の1つとして参考にし、実際に売却するときは信頼できる専門家、専門機関に相談しましょう。

1．土地として売却

＜検討しやすいケース＞

• 家屋に価値が付かない
• 一般の人が購入しづらい大きめの土地
• 解体費用など、一定の費用をかけられる

まず、土地として売却する方法に適しているのは、上記のようなケースです。ただ、土地として売却する方法も次の3つに大別されますので、状況によって使い分けるといいでしょう。

1つは、古家付き土地として売却する方法です。取引の対象となるのは土地ですが、空き家を解体せずにそのまま引き渡すものです。更地にする場合は、買主が引渡し後に解体します。

2つ目は「解体更地渡し」という条件をつけて売る方法です。空き家を残したまま販売活動をしますが、売買が決まったら引渡しまでに売主が空き家を解体し、更地として買主に引渡します。解体費用を負担するのは、売主です。

そして3つ目は、販売活動をする前に売主が空き家を解体する方法です。買主が解体費用を負担する必要がなく、見た目の印象もアップするため、売却しやすい販売方法です。ただし、解体後は住宅用地の特例の適用がなくなり、土地の固定資産税が上がるため、1年以上の長い期間をかけて売るというより、早く売るための方法として捉えるべきでしょう。

2．宅建事業者に買い取ってもらう

＜検討しやすいケース＞

• そのままの状態では一般の人の需要が見込めない
• 事業用として一定の価値がある
• 急いで現金化したいという意向がある

上記のようなケースでは、宅建事業者に買い取ってもらうという売却方法が向いているかもしれません。宅建事業者に買い取ってもらうメリットは、現状のまま買い取ってもらえるうえに、交渉によっては売主の契約不適合責任が免責になる可能性があることです。

ただし、宅建事業者による買取価格は個人間売買の相場より安くなるため、短期で売りたい人に適していると言えるでしょう。

3．リフォームプラン・検査・保証・保険付きの仲介を通して売却

＜検討しやすいケース＞

• 建物に一定の価値がある
• 築30年程度まで
• できる限り高く売りたいという意向がある

上記のような空き家は、リフォームプランや検査、保証、保険などをつけ、不動産会社の仲介によって売ることを目指しましょう。

近年はリノベーションが普及していることから、ある程度、利便性の高い土地で一定の築年数内の一戸建てであれば、購入したいと言う人はいます。とはいえ、築浅でそのまま住める状態でもない限り、買主には不安があるものです。だからこそ、売主にとっては少々手間になりますが、家屋の状態に合わせてリフォームプランをつけたり、検査（インスペクション）をしたり、保証やかし（瑕疵）保険を付帯したりすることが買主の安心につながり、好条件で売るポイントとなります。

5. 空き家の売却・活用はどこに相談すればいい？

空き家の売却・活用の方法は1つではありません。売却、賃貸、リフォーム、管理、資金調達など、所有者が求めることは異なることから、本来であればすべてを把握したうえで中立的に提案・サポートしてくれる専門家・専門機関が求められます。しかし、現実的には「所有者が求めること」によって適した相談窓口は異なるのが現状です。つまり、まずは所有者が「どうしたいか」を考える必要があるのです。

相談先に困るのは「一般の家庭」

相続した空き家の相談先に悩むのは、一般家庭の方々です。複数の不動産を所有している資産家や地主は、周りに税理士や不動産会社、金融機関がたくさんいます。相続で悩むことと共に「揉めること」が多いのもまた一般家庭の方々です。2022年の司法統計によれば、遺産総額5,000万円以下の相続が、家庭裁判所が取り扱った遺産分割事案の76%を占めています。

「仲介」だけでなく「コンサルティング」できる専門家・会社が理想的

売却、賃貸、リフォーム、維持・管理とあらゆる選択肢の中から所有者に適した提案をしてもらうには仲介業務だけでなく「コンサルティング」ができる専門家や仲介会社を選ぶ必要があります。

相続した空き家の売却や利活用に精通している専門家や機関というのは、実は多くありません。これらを網羅した知識を有している1つの目安となるのは、不動産流通推進センターが認定している「不動産コンサルティングマスター」という資格です。この有資格者の中でも「相続対策専門士コース」を修了している専門家は、一定のコンサルティング力を有していると期待できます。

まずは行政機関に相談するというのも1つの手段

中立的という意味では、行政機関が行っている「空き家相談会」に行くのもいいと思います。ただ、行政機関は受け身です。所有者が売りたいと言えば売買仲介会社の情報が提供されますが、所有者の方向性が定まっていない場合には情報が流れてきません。

そのため、まずは自分たちがある程度学ぶという目的で、行政機関が行っている無料の税務相談などに行くのもいいかもしれません。税理士は不動産の売り方や貸し方は専門外ですが、その前段となる税の問題を整理してくれます。

専門家に相談するのは「相続前」がおすすめ

いずれにしても、専門家や専門機関への相談は早いほうがいいでしょう。いざ空き家になってから相談すると、放置する期間が生じてしまい、選択肢が狭まってしまう可能性があります。

また、相続前なら相続税対策を考えることもできます。たとえば、相続税評価額を引き下げる効果のある小規模宅地の特例は、相続開始前の利用区分や相続人によって減額割合が変わってきます。減額割合は最大80%と非常に大きなものです。

相続前であれば、リースバックやリバースモーゲージも検討できるうえに、権利関係や資産価値を把握するための時間も確保できるため、専門家への相談は「相続前」がおすすめです。

6. 空き家は売るにも、貸すにも、維持し続ける場合も、早めの検討がカギに

空き家の増加に伴い、所有者への風当たりは強くなっています。固定資産税・都市計画税の増税や過料、行政代執行など空き家法に基づくペナルティもさることながら、空き家を放置すると税制優遇が受けられなくなるなどのデメリットもあります。これらを避けるには、相続前から家族で話し合い、売却や利活用の方向性を決めておくことが何より大切です。