2025年4月の建築基準法改正でリフォームにも影響が!?「4号特例」縮小で変わること

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2025年4月に改正建築基準法が施行されます。この改正で一般的な2階建ての木造住宅が多く該当する「4号建築物」が「新2号建築物」となり、4号建築物の審査省略制度（通称：4号特例）が規模の縮小となり、2025年度からは床面積200㎡以下の平屋建てを除く多くの住宅の新築では、建築確認申請において構造の審査などが必要になり、増改築、一定内容のリフォームでも建築確認申請が必要になります。また住宅の新築・増築部分に対して省エネ基準適合義務化も2025年度からスタートすることもあって、建築士や工務店、検査機関に混乱が生じることも予想され、消費者への影響も決して少なくはないでしょう。

そこで本記事では、（一社）ＪＢＮ・全国工務店協会理事の青木哲也（あおき てつや）が、2025年4月の建築基準法改正の概要と影響について解説します。

1. 「建築確認申請」「4号特例」ってなに？

2025年4月の4号特例の縮小を解説する前に、まずは建築確認申請や現行基準について確認していきましょう。

そもそも「建築確認申請」とは？       

建築確認申請とは、建物を建てる前や増改築などを行う前に、特定行政庁もしくは国土交通大臣から指定を受けた審査機関に法令上の問題がないかをチェックしてもらうことを指します。建築行為をする人が自分の好きなように建築してしまうと、地域の安全性や景観などが損なわれる可能性があります。建築確認申請は、このような事態を避けるための制度です。

現行の建築基準法では、規模や構造などによって1号〜4号に建築物が分類されています。このうち4号建築物は「審査省略制度」によって建物の構造に関する一部の審査が省略できることになっています。

現行制度の1号・2号・3号・4号の建築物の定義は？

1号建築物は、不特定多数の人が利用する建物や爆発物を扱っているなどの特殊建築物で、床面積の合計が200㎡を超えるものを指します。2号建築物は、木造で3階以上、または床面積が500㎡超・軒の高さが9ｍ超・最高高さが13ｍ超のいずれかに該当する建築物。3号建築物は、木造以外で2階以上、または床面積が200㎡を超える建築物です。

1号〜3号以外の建築が4号建築物となり、一般的な住宅の広さである木造の平屋や2階建ては、4号建築物に該当します。

4号建築物の審査省略制度「4号特例」とは？

4号建築物は「4号特例」と呼ばれる審査省略制度の対象となっています。他の建築物と同じように建築確認申請をしますが、この制度によって構造規定など一部の審査が省略されます。

延床面積500㎡以下、2階建て以下の木造住宅というと、ほとんどの一戸建てが4号建築物に該当します。4号建築物は数が多いことと確認申請を審査する人員不足から、細かく審査すると審査渋滞が起こってしまうため、効率性を優先して4号特例が定められました。

一部の審査が省略されているからといって法律に違反していいというわけではありません。あくまで、建築士は建築基準法などに定める必要な耐震性や安全性などを備えた建物を設計することが前提です。ところが、実態として設計費用の低廉化などから「審査がない→設計しない」となっていることも少なくありませんでした。そこで建築士法が改正され、2020年3月からは構造関係図面の保管義務化が始まっていました。

図1：4号建築物に対する審査項目

2. 2025年4月の建築基準法改正で何が変わる？

現行制度では、4号建築物は審査省略制度の対象です。しかし、建築基準法改正により、2025年4月から審査省略制度の対象範囲が変わります。

4号建築物は新2号建築物と新3号建築物に分かれる

木造建築用に２号建築物と４号建築物と分類されていましたが、2025年4月以降は、現行制度の4号建築物が「新2号建築物」と「新3号建築物」に分類され木造以外の建築物と同じ分類になります。

現行の2号建築物は事実上廃止されるようになり、3号が2号に繰り上がります。木造2階建てなどの現行4号と木造3階建てなどの現行2号、木造以外の現行3号が新2号建築物に集約されて、2階建て以上または延べ床面積200㎡を超える建築物となります。現行4号は新3号建築物に繰り上がり、平屋かつ延べ床面積200㎡以下の建築物です。4号建築物は廃止となりますが、新3号建築物は引き続き審査省略制度の対象です。

Before（2025年3月以前）	分類	After（2025年4月以降）
不特定多数の人が利用する建物や爆発物を扱っているなどの特殊建築物で、床面積の合計が200㎡を超えるもの	1号建築物	現行と同じ
木造で3階以上、または床面積が500㎡超・軒の高さが9ｍ超・最高高さが13ｍ超のいずれかに該当する建築物	2号建築物	（現行2号が事実上廃止、現行3号が新2号になり）木造・非木造問わず2階以上、または床面積200㎡超の建築物
木造以外で2階以上、または床面積が200㎡を超える建築物	3号建築物	（現行4号が新3号になり）木造・非木造問わず床面積200㎡以下の平屋(審査省略制度の対象)
床面積500㎡以下の木造の平屋や2階建て(審査省略制度の対象)	4号建築物	廃止

新2号建築物は審査省略制度の対象外

改正後、2階建て以上、または200㎡以上の平屋は新2号建築物に該当します。現行の3号建築物と同様に新2号建築物は審査省略制度の対象外となるため、ほとんどの一戸建て住宅は審査対象範囲が増えると考えておきましょう。

また、2025年4月からは改正建築物省エネ法も施行されるので新築戸建てなどの省エネ基準適合義務化がはじまり、建築確認では構造に加えて省エネ性能も審査されることになります。

簡単に言えば、2025年度以降は、耐震も省エネもしっかり設計できていないと建築確認申請が下りなくなるということ。設計内容が増える建築士だけでなく、確認が下りるまでの時間が長くなるので消費者や施工事業者、流通事業者にとっても大きな改正と言えるでしょう。

確認申請時には、これまでの確認申請書と建物の配置や面積・高さなどが記載された設計図書に加え、構造関連図書や省エネ基準の適合確認の方法により建築確認に先立って省エネ基準適合判定を取得しておくなど、省エネ関連の図書の提出も必要になります。

図2：2025年4月から変わること

改正後は混乱が起きかねない

今回の改正は、表向きにはこれまで建築士が内部チェックしていたものを審査の対象とするだけのものです。しかし、先の通り「審査省略」を歪めた実態があります。これまで審査省略制度に甘んじてしっかりチェックや計算をしてこなかった建築士や施工現場では、改正後に混乱が起こる可能性もあります。

加えて、建築確認検査機関側の審査体制の改善も求められます。建築確認申請の多くは、指定確認検査機関の民間企業が行っています。民間の検査機関では、特定行政庁などに配置される「建築主事」ではなく、「適合判定資格者」が審査にあたっています。資格者は増加傾向にあるものの、まだ十分な体制が整っているとは言えないようです。省エネ基準適合義務化によって審査する側の業務負担も増えることから、建築士だけでなく、検査機関で審査の渋滞が起こる可能性もあります。

着工・工期延伸や設計費・建築費の上昇は避けられない!?

現場や検査機関で混乱が起こる可能性があることに加え、審査項目や検査時に用意しなければならない書類なども増えるため、2025年度以降は着工までの時間がかかり、更に工期の延伸や建築費の上昇は避けられないでしょう。申請費用についてはまだ明らかになっていませんが、建築確認審査にかかる法定期間がこれまでの4号建築物の7日以内から新2号建築物の35日以内まで長くなることから、2〜3倍ほどになると言われています。

また、構造設計には建物荷重が重要なので、内外の仕上げを何にするか、屋根に太陽光発電を載せるかどうかなどを設計段階で決めておくことも必要です。さらに省エネ義務化では省エネ基準に関連する断熱工法、断熱材の種類や厚み、給湯器やエアコンなど機器類も早期に決定しておく必要があります。変更が生じると計画変更手続きなど追加の費用が発生する場合もありますので、精度を高めた仕様決定が必要になっていきます。

このように負担について書くと制度の改悪のように誤解されますが、本来、今まで審査の対象になっておらず、建築士に一任されていた部分がしっかり表に出て審査されるようになるというのは、消費者にとっても、業界によっても確実によいことです。改正直後は一定の混乱が見られる可能性があるため注意が必要ですが、決して悪い改正ということではありません。

3. 建築基準法改正は「リフォーム」にどう影響する？

建築基準法の改正は、新築住宅のみならず、一定規模の住宅のリフォームにも影響します。

一定の規模のリフォームは建築確認申請が必要に

リフォームでの建築確認では現行の2号建築物と3号建築物は、大規模の修繕や模様替え、増築等に申請が求められます。一方、4号建築物では大規模の修繕や模様替えは不要で「増築」「改築」「移転」のみでした。

しかし、2階建て一戸建て住宅などが対象となる建築基準法改正後の新2号建築物は、大規模な修繕・模様替えにも建築確認申請が必要になります。大規模な修繕・模様替えとは、建築基準法で「主要構造部の一種以上過半の修繕・模様替え」と定められています。主要構造部は、壁・柱・床・はり・屋根・階段を指します。

確認申請では原則として現行の法令に適合することが必要となりますので、2025年4月以降は、主要構造部の過半以上の修繕・模様替えを伴うリフォームもまた、着工までの申請手続き、現行法への適合工事など工期の延伸や費用の上昇が避けられないと言えるでしょう。

空き家の流通・活用のスピード感が損なわれる可能性も

「令和5（2023）年 住宅・土地統計調査」によれば、2023年の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％。いずれも過去最高を更新しました。空き家の利活用は国家的な急務と言えますが、一定規模の住宅リフォームに建築確認申請が必要になれば、空き家問題の解消に取り組む所有者や事業者にとって大きなハードルになりかねません。

費用をかけて利活用できる空き家ばかりではない中、改修に向けて現状を把握し、必要な書類を用意し、申請を出すというフローを踏まなければならないとなると、収益が見合わないケースも増えてくるでしょう。これにより、空き家の流通や活用のスピードが損なわれていくおそれがあります。

災害後の復興の遅れにもつながりかねない

2024年の能登半島地震や能登豪雨など、近年、自然災害は多発化・激甚化しています。被災した住宅は修繕が急務になってきますが、ここでも今回の改正で申請手続きがネックとなり、復興の遅れの要因になってしまう可能性があります。

4. 建築基準法改正を見据えた中古住宅選びとこれからのリフォーム会社選び

2025年4月の建築基準法改正は、住まいの新築だけでなくリフォームにも大きく影響するため、中古住宅を購入する人にとっても無縁ではありません。選ぶ住宅やリフォーム会社によって、リフォームにかかる期間や費用が変わってくる可能性もあります。改正のよい面を活かすためにも、次のようなポイントを押さえておきましょう。

中古住宅はできる限り「検査済証」があり改修履歴がわかる物件を

リフォームで建築確認申請する場合は、建物が建築された当時、どのように建てられていたのかを確認する必要があります。検査済証があればその時点での法令に適合していることがわかるので、完了検査後の建物の改修内容を確認すればよくなり現状の調査範囲を絞り込むことができます。なお、検査済証を紛失しても特定行政庁が発行する建築確認記載事項証明書の台帳にて確認は可能です。

建築確認が必要かどうか、リフォームの「ライン」を見極める

中古住宅の購入と同時にリフォームする人も多いと思いますが、その内容によっては、予想以上の期間や費用がかかってしまう可能性があるため注意が必要です。

先の通り、建築確認が必要なリフォームは「主要構造部の一種以上の過半の修繕・過半の模様替え」です。たとえば、主要構造部に含まれる「階段」は多くの場合、1つしかありません。1つしかない階段の場所を変えれば「主要構造部の一種以上の過半の修繕・過半の模様替え」に該当することから、新2号建築物は建築確認申請が必要になります。

また住宅ローン控除の要件となる耐震性能についても、耐震補強計画が大規模修繕・模様替えに該当する計画かどうかなどが重要になっていきます。

中古住宅を購入する際には、事前にどこをどう改修するのかとともに、建築確認の要否を確認することが大切です。事前に確認しておくことで、想定していた時期に入居できなくなったり、予想以上の費用がかかることを防ぐことができます。

工務店・リフォーム会社以上に、建築士の習熟やモラルが求められる

新築住宅は全てを新たに作るので改正法の対応をしやすいのですが、リフォームは現在の建物の状態や建設時期などがさまざまなので新築住宅以上に改正後の運用が難しいと言えるでしょう。

たとえば、これまでは建築資材が足りなければホームセンターで調達することもできました。しかし、2025年度から建築確認申請が求められるリフォームでは、部位によって品質が証明された建材を使わなければなりません。それでも、これから工事に着手する場合はそのような建材を手配すればいい話ですが、既存建築物の既存部位にそのような品質証明された建材が使われているとは限らず、また品質を証明する書類などを調査するにも限界があります。品質がわからないことによって建築確認申請が通らないケースが出てくるかもしれません。

また、施工方法による建築確認申請の要否についても、まだ実態として心配な部分があります。屋根の改修については「既存の屋根を残すカバー工法であれば建築確認申請は不要」という方針が示されましたが、屋根下地の板などを半分以上交換する場合は建築確認申請が必要です。結果、カバー工法を選ぶ人が増えることになるでしょう。本来なら屋根の交換をしたほうがいいところを、申請を避けるためにカバー工法を提案されるような事例も出てくると思います。しかし、カバー工法で既存の屋根の上に新たな屋根をかぶせるとなると、どうしても重量が増え、耐震性は下がる傾向にあります。またカバー工法にしたことで防火性が低下するなど、他の問題が出てくる可能性があるため、注意が必要です。

いずれにしても建築士には、過去の法令まで含めて制度を正しく理解して判断できる習熟度と、建物の状態から改修後の安全性や快適性、省エネ性なども考慮して経済的に提案できるモラルとスキルが求められます。

また確認を受付ける特定行政庁や指定確認検査機関は建築士が揃える設計図書などから建物の現状と法令を照らし合わせて、解釈に幅があるものについては実態を勘案して判断することが極めて重要と言えるでしょう。

リフォーム・修繕・メンテナンスを依頼する会社はどう選べばいい？

改正後、制度の浸透や運用方法の確立には一定の時間がかかることが予想されます。改正直後に住宅リフォームを検討している場合は、改正後に慌てて対応しようとするリフォーム会社ではなく、すでに現行の基準に沿ってしっかりと計算も資材選びもしている会社を選ぶことが大切になってくるでしょう。

建築設計や工事監理は建築士の独占業務で、業として行う場合は建築士事務所登録が必要となります。建設業許可を受けている施工会社が適切な施工管理を行い、設計事務所の工事監理と両輪で適切な工事が行われます。それは住宅リフォームであっても同様です。しかし、リフォームとなると建築士ではない人が設計や現場のチェックをしているケースも見られます。建築士事務所登録をしている会社を選ぶことは一つの判断材料になるでしょう。ただし、建築士事務所登録していなかったとしても、設計を専門機関に外注してしっかりやっている会社もあるため、業務体制などの確認が必要です。

リフォームや修繕、メンテナンスを依頼する会社の選び方の一つとして、国が登録している「住宅リフォーム事業者団体」から選ぶという手段があげられます。こうした団体に所属している事業者は、団体から改正法関連の必要な情報を受けているので少なくとも法改正には意識が高いと考えられます。

登録番号	名称	登録（更新）年月日	URL
1	一般社団法人マンション計画修繕施工協会	令和5年（2023年）9月19日	http://www.mks-as.net/
2	一般社団法人日本住宅リフォーム産業協会	令和6年（2024年）2月20日	http://www.jerco.or.jp/
3	日本木造住宅耐震補強事業者協同組合	令和3年（2021年）3月20日	https://www.mokutaikyo.com/
4	一般社団法人リノベーション協議会	令和3年（2021年）4月16日	http://www.renovation.or.jp/
5	一般社団法人ベターライフリフォーム協会	令和3年（2021年）5月18日	http://www.blr.or.jp/
6	一般社団法人日本塗装工業会	令和3年（2021年）5月18日	http://www.nittoso.or.jp/
7	一般社団法人リフォームパートナー協議会	令和4年（2022年）2月19日	http://recaco.net/
8	一般社団法人全建総連リフォーム協会	令和4年（2022年）7月27日	http://www.zenrikyo.or.jp/
9	一般社団法人住生活リフォーム推進協会	令和5年（2023年）4月6日	http://horp.jp/
10	一般社団法人JBN・全国工務店協会	令和5年（2023年）11月17日	http://www.jbn-support.jp/
11	一般社団法人住宅リフォーム推進サポート協議会	令和3年（2021年）6月27日	http://jusuikyou.or.jp/
12	一般社団法人住活協リフォーム	令和3年（2021年）9月18日	http://www.jkk-r.or.jp/
13	一般社団法人全国古民家再生協会	令和3年（2021年）10月22日	http://www.g-cpc.org
14	一般社団法人木造住宅塗装リフォーム協会	令和3年（2021年）11月6日	http://www.mokutokyo.jp
15	一般社団法人ステキ信頼リフォーム推進協会	令和4年（2022年）4月26日	http://www.anr.or.jp/
16	一般社団法人日装連リフォーム推進協議会	令和5年（2025年）8月3日	http://www.nichirikyo.com/

5. 法改正「4号特例」縮小後の現実的な運用はこれから。動向をチェックしつつ、会社を見極めよう

4号特例の縮小は、本来、これまで当たり前に行われていたことが審査の対象になるだけのことです。建築士に任されていた部分が表に出て審査されるようになるためダブルチェックとなり、より安心で快適な住まいの流通が期待されます。

また、これまで検査済証が無かった住宅も新たに確認申請手続きを経て完了検査に合格する事で検査済証が交付されます。その結果、中古住宅の資産価値が向上していくことが期待されます。

ただし、運用体制が整備されるまでは現場の混乱も危惧されます。住宅リフォームなどを検討している人は、そのような状況に巻き込まれないためにも、今後の動向にしっかりとアンテナを張っておくことをおすすめします。そして改正法を考慮した物件選び、リフォーム会社選びをすることで、スムーズな取引、工事になるよう目指していきましょう。