分譲マンションで購入するのはどこまで？「区分所有」ってなに？

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「区分所有」とは、どんな考えに基づいた、何を意味する言葉なのでしょうか。また、分譲マンションにおける「共用部分」と「専有部分」とは、どのように違うのでしょうか。これらは分譲マンションについて調べるとき、たびたび耳にする言葉です。ここでは「区分所有」や「共用部分」「専有部分」といった用語について解説します。

1. 「区分所有」とは

「区分所有」とは、分譲マンションをはじめ、建物内部が独立した住居など数個の部分に区分されている場合に、区分された各部分を所有することを言います。

「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法、マンション法などと呼ばれます）には、建物の「区分所有」について、「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる」（第１条）と記載されています。

また、区分所有権（建物の区分された部分の所有権）を有する者を「区分所有者」と言います。「区分所有者」とは、住居など（各室）のオーナーのことで、賃借人など区分所有者以外の居住者のことは「占有者」と呼びます。つまり、分譲マンションの購入者は「区分所有者」になります。

2. 「共用部分」と「専有部分」

「共用部分」とは、原則として区分所有者全員が共有する部分のことです。区分所有法においては、一棟の建物には「共用部分」と「専有部分」しかありません。よって、建物のうち「専有部分」に属さない部分、付属物は全て「共用部分」となります。

「共用部分」とは

「共用部分」は次の2つに分けることができます。区分所有法で定められる部分を「法定共用部分」と呼び、マンションの規約により「共用部分」とされる建物の部分及び付属の建物を「規約共用部分」と呼びます。エントランスから各戸へ通じる共用廊下や通路などは前者の代表的なもので、後者は管理用倉庫や集会室が例として挙げられるでしょう。

「専有部分」とは

「専有部分」とは、区分所有権の目的（対象）である建物の部分のことを言います。分譲マンション（ここでは、店舗・事務所等がない、住居のみのマンションとします）の場合で言えば、居住するための各室のことです。

「専有部分」と「共用部分」の区分については、さまざまな見方があります。たとえば、専有面積の計算方法には「壁心（へきしん・かべしん）」と「内法（うちのり）」の2種類がありますが、どちらの方法を採用するかによって、壁などを「専有部分」の一部に含むか、「共用部分」に含むかが異なってきます。そのため、「専有部分」と「共用部分」の定義はマンションの規約で定められていることをきちんと確認することが大切です。

3. 「共用部分」に含まれる意外な場所

「共用部分」と「専有部分」の違いで間違えやすいのが、バルコニー（ベランダ）、玄関ドア、住居のサッシなどです。これらは通常「専有部分」ではなく「共用部分」です。

国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」第14条では、バルコニー等について、専有部分と一体として取り扱うのが妥当であるため、「専用使用権」として定めています。これらは、「共用部分」ではありますが、日常の維持管理は区分所有者や占有者で行う必要があります。たとえば、バルコニーは居住者でない者が立ち入るのは現実的ではないので、日常的に行う清掃については、居住者自身が行うことになります。

また、配管や配線については設置目的、設置場所などの諸条件によって解釈が異なることがあります。国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」（標準管理規約別表第2「共用部分の範囲」）では、給水管については本管から各住戸メーターを含む部分が「共用部分」、雑排水管及び汚水管については配管継手及び立て管が「共用部分」とされており、これが目安となります。

この境界が管理規約で明確になっていない場合はトラブルにつながることもあります。購入前には管理規約をしっかり確認し、規約に明記がされていない場合は管理組合に問い合わせるなども検討しましょう。

4. 「共用部分」を運営・維持するための「修繕積立金」「管理費」

分譲マンションを購入すると「修繕積立金」や「管理費」を毎月支払うことになります。修繕積立金はマンションの外壁や屋根、エントランス、エレベーターのほか、先で述べたバルコニー（ベランダ）、玄関ドア、サッシなどの共用部分を中心に、修繕工事や維持管理を行うために必要な資金を積み立てるものです。またそれとは別に、日々の管理を行うための経費に充てるものが「管理費」です。

分譲マンションの購入者（区分所有者）が使用する共用部分なので、持分割合に応じて全員で負担することになります。特に、修繕積立金は2年、3年などの短期的な修繕だけではなく、15年、30年先の長期的に必要となる大規模修繕を想定しています。多額の費用がかかり、こうした費用を一括で集めると区分所有者の負担が大きくなるため、毎月少しずつ費用を集めて積み立てているのです。これらの費用が不足すると、将来的に十分な維持管理を行うことができなくなる可能性があります。

中古マンションを購入する際には、修繕積立金の残高なども非常に重要となります。仲介会社や売主などを通して確認を行いましょう。

5. 共用部分と専有部分の違いや必要な費用について理解した上で、分譲マンションを購入しよう

専有部分はもちろん、共用部分においてもマンションでの暮らしをより快適にし、保有資産としての価値を維持するためには、日々のメンテナンスが欠かせません。

「区分所有」や「共用部分」、「専有部分」「修繕積立金」や「管理費」など、分譲マンションに住んでいる人ならぜひ知っておきたいこれらの用語。その意味や必要性について、正しく理解することが大切です。そして分譲マンションを購入する際には、管理規約の内容や修繕積立金・管理費の残額などもしっかりチェックしながら検討しましょう。

参考文献：

• 東京都都市整備局「安心して暮らしていくためのマンション管理ガイドライン」
• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」

※掲載内容は2023年8月時点の情報です。