5人のプロが教える！中古住宅【購入の極意10ヶ条】

田中：

「何のために買うのか」「どんな暮らしをしたいのか」が明確になっていない状態で「安いから」「金利が低いから」といった理由だけでマイホームを購入してしまうと、適切な情報を収集することはできません。

畑中：

実際に動く前に、家族の中で希望条件や優先順位のすり合わせをすることが大事ですよね。ご夫婦やご家族の間で、思い描く未来に多少のズレがあることも少なくありません。

石井：

初めに家を購入する理由を聞くと、最も多い回答は「なんとなく」です。しかし、話を聞いていくと「賃貸住宅に住み続けるより購入したほうがお得だから」「落ち着いて暮らしたいから」といった金銭面や感情面の理由もでてきます。つまり、話をしていく中で住まいを購入する目的や理由が整理されていくのです。

畑中：

資金や住宅ローンの話は物件探しをしながら進めていく人が多いと思いますが、本来は情報収集と同じくらいの段階、最初の方で考えておきたいことです。一定の知識を持っている担当者と話すことで、自分がどれくらいの物件を買えるのかもわかります。

高橋：

「買える額」と「出していい額」は違うので、本来であればライフプランシミュレーションをしっかりすべきでしょうね。

田中：

物件選びに加え、資金計画もロジックだけでは判断できないんですよね。住まいにいくらかけられるかを考えるにあたっては、人生全体を見通さなければなりません。

石井：

最初にある程度、予算を明確にしておかなければ、不動産会社も真剣には対応してくれないことも。最低限、月々にいくら貯めて、いくら支払えるかは考えておくといいでしょう。

高橋：

不動産ポータルサイトなどに掲載している物件に問い合わせをすると、必然的にその物件を掲載している不動産会社に仲介を依頼することになってしまいます。「物件選び」から入ってしまうと、不動産会社が選べなくなってしまう点に注意が必要です。

石井：

業界の仕組みを知っておくことが大切ですよね。どの不動産会社も、ビジネスをしています。日本の不動産市場では物件情報の囲い込みといったことも見られますが、このような行為を「警戒」するよりは、業界構造を知り「理解して判断する」ことが大事ではないでしょうか。そしてパートナー（不動産会社・担当者）探しにおいては「相性」も大切です。自分にとって居心地のいい関係性を見極めましょう。

石井：

私はつねづね、お客様に「内見は練習です」と伝えています。「頭で考えていること」と「感情」は、必ずしも連動しません。Web上や机上で物件情報を見ているのと、実際に物件を見にいくのとでは、心の動き方が大きく異なります。心を動かしていくうちに、自分が欲しいもの、買うべきものが明確になってくるということもあるでしょう。

田中：

もちろん、感情だけでは家は買えません。しかし、自分の求める実利的な条件として「ロジック」を持ったうえで内見し、感情を動かす“練習”を重ねていくと、ロジックと感情がつながっていき、将来像やファイナンスの面などもすっと見えてくるはずです。

石井：

3ヶ月間、内見を続け、いいと思える物件が見つからなかった場合は「買う」という決断そのものを見直したほうがいいと考えます。

畑中：

中には半年、1年……と物件探しを続けている人もいます。ただ、3ヶ月探してなかったら、希望の物件には巡り会えないと思います。少し期間を置いてみるか、希望と目的を明確にする作業に戻ったほうがいいでしょう。

内山：

丁寧に長い時間をかけて向き合ってくれる不動産会社ばかりではないということも知っておくべきでしょう。自分の望む物件に出会うためにも、物件探しの前に不動産会社や担当者を選ぶということが改めて大切になってきますね。

石井：

ほとんどのマンションが十分な金額を積み立てられていません。私はよく「最低限、エレベーターが故障した場合に買い替えられる分の金額が積み立てられているかを見てください」と伝えますが、この目安は概ね1,500万円です。もちろんこの金額だけでなく、定期的に修繕を実施してきた実績も必要です。

田中：

2021年に長期修繕計画作成ガイドラインが改訂され、長期修繕積立金の目安額が引き上げられました。これに伴い、今後、少なくないマンションが修繕積立金を引き上げる可能性があります。管理費や修繕積立金は、毎月、徴収される費用です。修繕積立金が引き上げられると、住宅ローンの返済が厳しくなってしまう恐れもあります。

田中：

購入申込みのときには、必ず申込書に「検査（インスペクション）の実施を希望する」ことを記載しています。ちょっと前までは嫌がる売主さんも多かったですが、最近では快く受け入れてもらえるケースが多いですね。

石井：

もし購入前の検査を受け入れてもらえなかったら、引渡し後3ヶ月以内に実施するのがおすすめです。売主に「契約不適合責任」が課せられるのが、多くの場合、引渡しから3ヶ月間だからです。

高橋：

中古住宅を探す以上、一定の建物の知識がある不動産会社でないといい買い物はできないと思います。「検査（インスペクション）」や「かし（瑕疵）保険」の話を振って、しっかり語れるかどうかは、不動産会社を見極めるポイントの一つになるでしょう。戸建ては特に必要だと思います。

内山：

かし（瑕疵）保険も検査（インスペクション）も、実施できるかどうかは「知っているかどうか」にかかっているといっても過言ではありませんよね。そのような仕組みを提案してくれる不動産会社ばかりではありませんから。

内山：

ご両親に相談せずに物件探しをスタートする人も多いですが、私は最初に親から資金援助を受けられるかどうか確認し、もらえるものはもらっておきましょうという話をしています。

石井：

子どもはもらえないと思っていても、意外と「（住宅購入資金を）出したい」と考えている親は多いんですよね。

田中：

購入後に資産価値がどうなっていくかを気にする人は割と多いのですが、金利については楽観視している人が多いように感じます。「まぁ大丈夫だろう」とネット銀行を利用する人も少なくありませんが、ネット銀行は対面相談ができないケースが多く、金利上昇リスクなどについて理解しないまま契約するのは、将来的に金利が上がった時などに返せなくなる危険があります。

石井：

パートナー選びにおいても住宅ローンの相談ができる会社かどうかは大きい。「住宅ローンについてどこまで一緒に考えてくれるか」は確認しましょう。

内山：

住宅ローンは契約前に事前審査を完了させておくなど、段取りやフローも大切。最初にお金の話ができるパートナーを探せれば心強いですよね。

石井：

住宅ローンの返済が続けられなくなるのは、なんらかの「事故」が起こったときです。事故とは、怪我や病気とともに「離婚」も含まれます。事故のリスクについては、購入時の担当者に相談しても解決できないことが多いので、基本的には自身で想定し、備えなければなりません。

田中：

私も必ず離婚のリスクがあるということを伝えるようにしていますね。金融や資産価値が今後、どうなっていくかも不安に感じるかもしれませんが、それ以上に家族関係がどう変わっていくか考えるべきでしょう。