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中古住宅市場において「リノベーション（リノベ）」は、この10年間に一般的な言葉として広く浸透しました。そして、昨今は住宅ローン金利引き上げなど金融政策の動きや、2025年度の新築住宅における省エネ義務化や建築基準法改正・4号特例縮小による空き家再生、その活用への影響など、住宅マーケットには山積みの課題があります。
多くの人が中古住宅に感じているかもしれない不安を払拭し、安全・安心な売買を実現するために、中古住宅市場・業界にこれから必要なこととは何でしょうか。また、実際に中古住宅を購入・売却するときにはどのような視点を持つといいでしょうか。
長く中古住宅市場を牽引してきた（株）LIFULL／LIFULL HOME’S総研 所長 島原万丈（しまはら まんじょう）、（株）さくら事務所会長 長嶋修（ながしま おさむ）と（一社）リノベーション協議会 会長／u.company（株）代表取締役 内山博文（うちやま ひろふみ）の鼎談の様子を3回にわたって紹介します。
第1回目は主に「これまでの10年」を振り返り、中古住宅市場の変遷や安心・安全に取引するための仕組みについてお伝えします。
（※本記事は、2024年10月30日にYouTubeのライブ配信にて開催されたトークセッションの内容を元に編集作成しています。）
1. 中古住宅市場が拡大。住まいに対する価値観は変容している
― LIFULL HOME’S総研が、2014年に日本ではじめて本格的に「既存住宅流通＋リノベーション」の市場実態を明らかにした調査研究『STOCK＆RENOVATION 2014』を発表してから10年。前作から10年後の調査という位置づけで、2024年9月に『STOCK＆RENOVATION 2024』を発表されました。島原さん、中古住宅市場はこの10年で何がどう変わったのでしょうか？（内山）
島原：10年前の2014年は、国の住宅政策が大きく舵を切ってようやく走りだそうとしていた頃です。日本の住宅市場は、高度経済成長以降、長らく新築中心になっていましたが、2000年代に入ってから国は住宅ストック（中古住宅）を中心にしていこうという方針を打ち出しました。そのための政策が具体化してきたのが2010年代頃ということになります。
長嶋さんが日本ホームインスペクターズ協会を立ち上げたのが2008年、内山さんが会長を務めているリノベーション協議会ができたのは2009年。ストック向けのビジネスが動き出したのもちょうどこの頃ですよね。
図1：STOCK＆RENOVATION 2014→2024
島原：この10年で最も大きかったのは、不動産価格が“爆上がり”したことでしょう。マンションの平均価格は10年間で2倍ほど、一戸建ては1.4倍ほどになりました。物件の価格が上がるのと同じように収入が上がった人はそう多くないはずですが、フルタイムの共働き世帯が増えたこともあり、家を購入した人の世帯年収は大幅に上がっています。従来は家を買う人は30代の子育て世帯が中心でしたが、購入層は今や一人暮らしや二人暮らし、50代、60代の人にまで広がっています。
図2：住宅購入世帯の年収の変化
島原：住宅を購入する人の価値観も大きく変わっています。「家とはどのようなものか」という問いに対する回答の割合のほとんどがこの10年で下がっていますが、唯一「避難場所」「投資対象」という回答だけ割合が上がっています。
図3：住まいの価値観の変化（1）家とはどのようなものか
また「家探しの考え方」に関する問いについてもほとんどの回答が割合を減らしている中、「みんなが買っているような普通の家が一番住みやすい」という回答の割合は上昇。この結果から、この10年で住まい方の理想像が希薄化し、定番志向が強まったことがうかがえます。
図4：住まいの価値観の変化（2）家探しをしている時の考え方や気持ち
島原：しかしながら「家を選ぶときに重視したこと」という問いに対する回答については、ほとんどの項目で割合が上がっているんです。このことから、理想像が希薄になっているがゆえに「あれもこれも気になって決められない」という消費者心理が垣間見えます。総じて言えば、この10年で住まいのニーズはコスパ・タイパよく無難な完成品を求める志向に変化していると言えるのではないでしょうか。
図5：住まいに求めるものの変化
島原：このような中で、中古住宅のシェアはこの10年で27.5％から31.0％に増加。全体的に新築から中古へのシフトが進んでいます。中古を購入した人の約8割がリノベーションしている状況は変わりませんが、その中で比べると取得後にリノベーションする人の割合は減少して、リノベ済み物件を購入する人の割合が増加しています。特にリノベ済みマンションの割合の増加が顕著です。
10年前、リノベーションをする人たちには「オーダーメイドした自分らしい個性的な住まいを作るんだ」というムーブメントがあって、DIYも流行しましたが、この10年間で伸びたのは不動産会社が買い取ってリノベーションをして販売するマンション、いわゆる「買取再販物件」です。リノベ済みの一戸建てや自らリノベーションするという手段はほとんど伸びていません。やはりここでも、コスパ・タイパを重視した完成品志向がうかがえます。
＜リノベーション済み中古住宅についてもっと詳しく＞
不動産会社が販売するリフォーム・リノベーション済み中古住宅「買取再販住宅」ってどうなの？そのメリットは？- 2000年代に入ってから国は住宅ストック（中古住宅）を中心にしていこうという方針
- この10年で住まい方の理想像が希薄化し、定番志向が強まった
- 全体的に新築から中古へのシフトが進んでいる
- この10年間で伸びたのは買取再販物件。自らリノベーションするという手段はほとんど伸びていない
- コスパ・タイパを重視した完成品志向がうかがえる
2. この10年で不動産市場の「3極化」が鮮明に
― 長嶋さんは、この10年で多くの書籍を出版し、2014年の『これから3年 不動産とどう向き合うか』（日本経済新聞出版）や2022年の『バブル再び 日経平均株価が4万円を超える日』（小学館）などでは、さまざまな予測を的中させてきました。この10年の市場の変化については、どのように見ていますか？（内山）
長嶋：少し長い期間を振り返りますが、この30年間で住宅市場は大きく変わりました。90年代のバブル崩壊までは東京23区内に家を持てる人は限定的で、首都圏で言えば神奈川・埼玉・千葉の中でもバス便のエリア、あるいは都心まで新幹線で通勤しなければならないエリアまで需要が拡大していきました。バブル崩壊後は、分譲マンションが郊外型からどんどん都心型に移行していき、供給数も減っていったことで、好立地かつ希少性の高い新築マンションの魅力が増していきました。
90年後半からは景気が悪くなり、再び不動産価格の上昇が始まったのが2003年頃。2008年のリーマンショックまでは、ある種のプチバブルの時期でしたよね。リーマンショック後の2009年から2012年までの民主党政権で結果として不動産価格は下がり、以降の自民党への政権交代と「黒田バズーカ」や「アベノミクス」と呼ばれる政策によって金利が下がり、今の不動産価格の高騰につながったという流れです。
ただ実態としては、バブルのときから今に至るまで日本の土地総額はおよそ半減しています。平均価格でみれば不動産の価格は高騰していますし、メディアでは「新築マンションが億超え」や「不動産バブル」などと盛り上がっていますが、この30年間で順調に日本全体の住宅市場は縮小しており、格差は確実に広がっています。
「億超え」「バブル期以上」に価格が上がっているのは、都心・駅前・駅近・大規模・タワーに代表される上位10〜15％の一部の不動産です。その他、多くの不動産はなだらかに下落を続け、下位15〜20％はほとんど価値がつかなくなっています。この3極化は今後もますます進行していくと見ています。
図6：市場の3極化
長嶋：一部の不動産が高騰している理由は、コロナ禍で90年代のバブル崩壊やリーマンショックのような金融ショックが起きなかったからでしょう。金融ショックが起きなかったのは、日米欧の協調的な金融緩和策によるもの。今は、住宅ローンの変動型を選択する人が約8割です。金利が下がり、住宅ローン減税という補助をうけて住宅を購入できるなど税制も後押しし、都市部を中心に不動産価格が大きく高騰しました。
ここ数年で、不動産価格はさらに高騰しています。コロナ禍で住み替え需要が拡大して以降、一時的に在庫数の増加が見られたものの、2023年後半からはまた在庫が減少し、マンションを中心にもう一段高騰している状況です。
図7：不動産価格指数
長嶋：そのような中、新築住宅は狭小化や設備のチープ化が進んでいる側面もあり、供給数も減っていることから、中古住宅の価値が再認識され始めています。10年前に思い描いていた形ではないものの、結果として中古住宅が注目されるようになったわけです。
ここ数年、「人口減少で不動産価格上昇はおかしい」「東京オリンピック後に不動産バブルは崩壊する」「タワマンは人が住むところではない」と言われてきましたが、このような予測はことごとく外れています。一般的なイメージと全く異なる動きをしている理由は、なんと言っても超低金利政策。加えて住宅ローン減税などの優遇策も後押し、今の状況を形成しています。
＜キーワード解説・用語集＞
住宅ローン減税・住宅ローン控除＜住宅ローン減税についてもっと詳しく＞
拡充された「住宅ローン減税」。中古住宅の取得で受けられる、その内容や手続き、必要書類は？- バブルのときから今に至るまで日本の土地総額はおよそ半減
- 急激に価格が上がっているのは、上位10〜15％の一部の不動産のみ
- 今後、多くの不動産はなだらかに下落を続け、下位15〜20％はほとんど価値がつかなくなっていく
- 3極化は今後もますます進行していく
- 新築住宅は狭小化や設備のチープ化が進みつつ、供給数が減少している
- 超低金利政策や住宅ローン減税などにより現在の状況が形成されてきた
3. 中古住宅市場が拡大し、リノベ済み物件の需要が増えている理由
― 島原さんから定性的な見立てを解説、長嶋さんからは定量的なマーケットのこれまでと現状をお話いただいたわけですが、改めてこの10年でこれだけ市場が変わった要因はどんなところにありますか？（内山）
長嶋：住宅の取得とリノベーションの費用をセットで融資できるようになったことは大きかったと思います。ただ、LIFULL HOME’S総研さんの調査からすると、リノベーション済み物件の需要は拡大している一方で、自らリノベーションするという動きは増えていませんよね。
島原：その通りです。実態として、一般消費者向けのリフォーム・リノベーション市場はそこまで拡大していないんですよね。これは、不動産会社にとって個人の顧客のオーダーに応えるのは手間の割に利益率が低いことに起因しているのだと思います。それよりも自社で買い取りしてリノベーション済みで再販したほうが手っ取り早く、資本の回転もいいことから、買取再販事業者が物件を買い占めてしまって個人がリノベする余地のある物件が市場に出回る数が少ないのでしょう。もう一つ要因をあげるとすれば、国が地方創生に力を入れ、公共不動産の再生などPFI事業にリノベーション事業者のリソースが取られて、個人に対応できていないこともあると思います。
長嶋：検討時間が短いということもあるかもしれませんね。好条件の中古マンションは特にこの10年、売れ行きがよかったので早い者勝ちでした。リフォーム・リノベーションの見積もりを取ってプランを練って……という余地がないからこそ、自らリノベーションするケースが少ないのかもしれません。
- 住宅の取得とリノベーションの費用をセットで融資できるようになったことは大きい
- 不動産会社にとって個人顧客の利益率は低いため、個人がリノベする余地のある物件の数が少ない
- 国が地方創生に力を入れ、公共不動産の再生などPFI事業にリノベーション事業者のリソースが取られて、個人に対応できていない
- 好条件の中古マンションは早い者勝ちのため、検討時間が短く、リノベーションプランをゆっくり検討する時間がない
4. 検査（インスペクション）、瑕疵（かし）保険はどうして必要？
― 中古住宅の流通を促進していくには、安心・安全に取引できる仕組みも必要です。買取再販物件については、多くが検査（インスペクション）を実施し、瑕疵（かし）保険が付帯されています。個人が売主の物件についても、売主にかわり大手仲介会社が検査・保証を付帯するケースが増えてきました。業界に先駆け、20年にわたってホームインスペクションを提供してきた長嶋さんはこの点についてどのように考えていますか？（内山）
長嶋：住宅を売買する前の第三者による検査（インスペクション）、あるいは検査と売買後の保証がセットになった瑕疵（かし）保険の仕組みを知らない人も少なくありません。新築住宅には、主要構造と雨漏りに関する部分について10年の保証がありますし、アフターメンテナンスが充実していることも多いです。それに対して、個人が売主の中古住宅は何も保証がない、あっても売主が3ヶ月程度、契約不適合責任を負ってくれるくらいのイメージですが、それを払拭するのが検査や保険でしょう。
図8：瑕疵（かし）保険の仕組み
＜検査（インスペクション）についてもっと詳しく＞
中古戸建て・中古マンションの 「検査」「インスペクション」って？何を検査する？＜瑕疵（かし）保険についてもっと詳しく＞
中古戸建て・中古マンションの売買や保有時のリスクを回避する「保険」や「保証」どんなものがある？長嶋：多くの人が「不動産仲介の担当者は建物にも詳しい」と誤解していますが、仲介担当者は不動産取引のプロであって、建物のプロではないんですよね。また、不動産仲介会社からすると、第三者機関による検査は面倒。検査で不具合が見つかってしまうと、取引が停滞してしまう可能性があるということで、検査や瑕疵（かし）保険については積極的に勧めていないのが現状です。
弊社に依頼してくださる方は、総じて住まいに対する知識・意識が高いため、自ら検査したいというケースが大半です。とはいえ、検査をしたいと言うのはほとんどが買主。売主は、いくらで売れるかわからない中で費用を負担して検査したり、保険をつけたりすることに抵抗があるのでしょう。
一般的な不動産会社に「検査や保険ってどうなんですか？」と聞くと、やはり前向きな回答は得られにくいと思います。だからこそ、自主的に「検査を入れたい」「保険を付けたい」と主張することが大事になってきます。
― 中古住宅の取引数は伸びているものの、検査や保険の利用率についてはそこまでの伸長は見られません。この10年の中古住宅市場の拡大は「中古住宅を選びたい」という本質的な理由と言うよりは「新築価格が高騰して手が届かない」という理由によるものが大きいように思います（内山）
島原：検査や保険の利用は現在、買取再販住宅の中でもマンションが牽引している一方で、検査や保険は一戸建てにこそ有効です。買取再販事業者やリノベーション事業者も、どのような不具合が隠れているかわからないという意味で一戸建てには苦手意識があるように思います。プロの事業者であっても、検査や保険という仕組みへの理解は低いのが現状なのではないでしょうか。
長嶋：検査を入れたら「不具合が明るみになってしまって売りにくくなるのではないか」と考える仲介会社も少なくありません。しかし、実態はそうではありません。弊社がインスペクションした物件は、なんらかの不具合が見つかったとしても9割以上が成約しています。検査はあら探しではなく、リスクや取得後にかかる費用を客観的に見極めるために実施するもの。検査をした後に買わないという事例はほとんどありません。
- 仲介担当者は不動産取引のプロであって、建物のプロではない。また検査や瑕疵（かし）保険については面倒なこととして積極的に勧めていないのが現状
- 自主的に「検査を入れたい」「保険を付けたい」ということが大事
- 検査や保険は一戸建てにこそ有効
- 検査はあら探しではなく、リスクや取得後にかかる費用を客観的に見極めるために実施する
5. 中古住宅市場のこれまで（まとめ）
2014年から2024年までの10年間で、低金利政策や住宅ローン減税などの税制も後押しし、不動産価格は大幅に高騰しました。リノベーション市場も拡大し、全体的に新築から中古へのシフトが進んでいることから、安心・安全に中古住宅を購入するための検査（インスペクション）や瑕疵（かし）保険の重要性も増していくでしょう。
今回の振り返りを踏まえ、次回は「これからの10年」にスポットを当てた鼎談の様子をレポートします。
