歴史的・文化的に価値のある住宅建築の継承に取り組む「住宅遺産トラスト」の活動とは。そこから探る中古住宅取引の豊かなカタチ

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中古住宅の取引が一般的になってきたとはいえ、その評価については、欧米諸国と比べると日本ではまだ低いというのが実情。不動産業界においても、中古住宅を取り壊して土地を売買し、新しい建物を建築する「スクラップアンドビルド」のビジネスモデルが依然として主流となっています。それは有名建築家の手がけた住宅も例外ではなく、数々の名作住宅や歴史的建築（以下、「住宅遺産」）がやむなく解体されてきました。

そうした中、住宅遺産の所有者に寄り添った継承に取り組んできたのが（一社）住宅遺産トラストです。本記事では、住宅遺産トラストの木下壽子（きのした としこ）さん、吉見千晶（よしみ ちあき）さん、新堀学（しんぼり まなぶ）さんにお話を聞きながら、さまざまな価値や思い入れのある住宅を適切に評価し引き継いでいくヒントを探ります。
※本記事は2023年8月に実施したインタビューをもとに執筆しています。

（photo：齋藤さだむ）

1. 住宅遺産が解体されてしまう理由

住宅遺産には、建築家や職人により施された貴重な技術や空間デザインだけでなく、そこで育まれてきた住まい方や地域の情景をもとどめるという歴史的・文化的価値があります。それにもかかわらず解体が相次ぐ背景として、住宅は基本的に個人の資産であるということが大きく関わっているようです。
では、個人が住宅遺産を所有し、時に売買しながら継承しようとする時に、どのようなことが障壁となるのでしょうか。

所有し続けることのハードル

まず、多くの場合で問題となるのが相続税です。木下さんによれば、相続税を支払う際、あるいは相続人みんなで資産を分ける際に不動産をやむなく売却し、その過程で住宅が解体される可能性が極めて高いそうです。

また、使わなくなった住宅を活用したいという所有者に応えられる専門家がいない、用途地域のような制度的なハードルがあるなどの課題もあります。
さまざまな事情により住まなくなってしまったが思い入れのある住宅を手放したくない、ただ建物の維持や固定資産税対策は必要なので活用したい、という所有者は少なくありません。ところが、不動産・建築・金融などさまざまな領域をカバーしながら活用の相談に乗ることのできる専門家はなかなかいないのが現状です。

もう一つ、ハードルとして改修費が挙げられます。住宅に長く住まう上で大小さまざまな修繕は不可欠ですが、現代日本ではそれに備える文化がなく、改修費が重くのしかかり売却せざるを得ないことも多いそう。

木下さん（以下、敬称略）：築50年、100年となってくると、その間に何度か大規模修繕の時期が来ますよね。そのお金の準備がなければ売らざるを得ないという話になります。現在の日本では初期投資のみを考える人が多く、必要な修繕を施しながら住まうというリテラシーが戦後失われてしまったのではないかと感じます。

売る側のハードル

このようにして所有者は住宅遺産を持ち続けられず売却を試みるわけですが、ここでも日本の不動産市場・業界の商慣習という壁が立ちはだかります。

木下：欧米の不動産市場は8〜9割が中古ですが、日本は極めて新築に偏っています。お金をかけて建てても20〜30年後にはタダ同然の評価になってしまいますし、それは再投資をしたとしてもあまり変わりません。そのために新築住宅も30年前後で壊す前提で建てられる、という悪循環になっています。

日本の不動産市場において中古住宅は、その歴史的・文化的価値や適切な改修・再投資されてきたかに関わらず築年数で評価され、業界としても「スクラップアンドビルド」のビジネスモデルが未だ優位になっています。
そのため、売主が専門家に「解体せずに売りたい」と相談しても、中古住宅を残すより更地にして分譲した方が早く・高く売れることから、ほとんどの場合解体を提言されてしまうのです。

買う側のハードル

他方、住宅遺産を買って改修したいと考える人にとってもハードルがあります。
築年数がある程度経っている住宅遺産では、通常の中古住宅同様、基本性能を整え新たな所有者の暮らしに合わせる改修が必要になります。
しかし、築年数によっては改修したくても銀行等のローンが下りず、大部分を自己資金で賄わなければならないケースもしばしばあるようです。

木下：理解のある金融機関であっても、建物の耐用年数や担保価値を第三者が客観的に示してくれない限り、再投資のために貸付するのは難しいのだと思います。

このように、住宅遺産が解体される背景を見てみると、住宅遺産に限らない中古住宅全体の抱える課題が浮かび上がってきます。

2. 「住宅遺産トラスト」とは？その活動と特徴

1で見てきたようにさまざまな障壁がある中で、住宅遺産トラストは歴史的・文化的に価値のある名作住宅を「住宅遺産」と呼び、2008年よりその継承に奔走してきました。そして、現在までに18件の継承を実現しています。
その活動の主な特徴としては、次の4つが挙げられると言います。

【1】所有者に寄り添う

まず、住宅遺産の所有者に徹底的に寄り添うことです。
「壊したくて壊している所有者は誰もいない」と木下さんが言うように、多くの所有者はさまざまな障壁に阻まれた結果やむなく解体に至っています。そうした事情をふまえた上で、所有者の要望やニーズに合わせて継承者を探すという点が、日本においてはこれまでにないアプローチだったようです。

寄り添いは、相談を受け、じっくりと話を聞き、住宅の掃除や片付けを所有者と一緒に行うところから始まります。時間をかけて所有者との信頼関係を築いていき、継承後のフォローに至るまで携わるというのが住宅遺産トラストの姿勢です。

【2】常設の相談窓口

次に特徴的なのは相談窓口が常設されていること。
従来の建物保存運動では、建物が危機的な状況になってから保存グループを結成し各方面に働きかけていきますが、それでは間に合わないことも多いそうです。
そこで、住宅遺産トラストは住宅遺産が解体の危機に直面する前に、所有者の相談に乗れるよう、常設の相談窓口を設けています。

【3】幅広いネットワーク

また、セクターや業界を超えた幅広いネットワークを築いていることも特徴です。
それぞれ背景も状況も異なる住宅遺産は、同じ方法で対応できるものではありません。継承を実現するには、建築をはじめ不動産や法律の専門家、自治体や文化庁、大学、金融機関、メディア、地域のプレイヤーなど、さまざまな関係者・団体と連携し、個別解を導き出していく必要があるのです。

さらに所有者は高齢の人も多いため、そうした人々に相談してもらうにはインターネット以外のつながりを広げておくことも重要だと言います。

【4】社会的価値を高める活動

4つ目の特徴が、住宅遺産の社会的な価値を高める活動を行っていることです。
住宅の見学会をはじめ、展覧会やセミナー、シンポジウムなどのイベント開催、またメディアや出版への協力を通して、継承者や支援者になり得る人々へ認知を広げようと努めています。
実は継承者の多くは建築関係者ではないそうで、住宅遺産に興味を持つ人々の裾野を広げることは継承実現のために肝要な活動なのです。

こうした活動の積み重ねがあり、現在は常に複数の相談に対応している状況だそうです。

3. 継承された「園田邸」の事例

ここで、住宅遺産トラストがどのようにして継承に漕ぎ着けているのか、旧園田高弘邸（以下、園田邸）の事例を通して見ていきましょう。

住宅遺産トラスト設立のきっかけに

園田邸とは、東京都目黒区にあるモダニズム住宅であり、住宅遺産トラスト設立のきっかけとなった戦後の小住宅です。昭和を代表する建築家・吉村順三が、ピアニスト園田高弘夫妻の自宅として設計し、その後吉村氏の弟子である小川洋が増改築を手がけました。

この住宅には園田高弘氏が亡くなった後も妻の春子さんが住み続けていましたが、春子さんが高齢になったこと、また夫妻の子どもたちが住み継ぐ予定がないことから、売却を希望していました。
そこで、春子さんが不動産会社などに相談したところ、敷地が広いことや築年数が古いことを理由に、建物を解体して土地を分譲することを勧められたそうです。

自宅を大切にしていた春子さんは、友人を経由してNPO法人玉川まちづくりハウスに相談。そこでのちに住宅遺産トラストの設立メンバーとなる木下さんと吉見さんに出会いました。

コンサートを通じて住まいを地域に開く

相談を受けた現・住宅遺産トラストのメンバーは、地域住民と一緒に「園田高弘邸の継承と活用を考える会」を立ち上げます。そして吉見さんを中心に「音楽と建築の響き合う集い」という、春子さんの企画する演奏会と建築レクチャーで構成されるイベントを十数回にわたり開催していきました。

イベントは好評で、春子さんも活動に積極的に参加され、継承活動自体を楽しむようになっていきました。地域の共感も集まっていきましたが、継承者はなかなか現れません。

展覧会を開催して継承者を募る

初めての継承活動に何もかも手探りだったメンバーたちは、時を同じくして解体の危機にあった旧倉田邸（吉田五十八設計）、新前川國男自邸（前川國男設計）と合わせて、展覧会「昭和の名作住宅に暮らす−次世代に引き継ぐためにできること−」を開催することに。
3つの住宅の、単に不動産としてではなく建築的な価値を伝えて継承者を募りつつ、シンポジウムなどを通して継承のための仕組みづくりについても議論・発信しました。

展覧会は反響を呼び、海外メディアにまず取り上げられ、その後日本経済新聞など国内メディアからも取材が舞い込みます。
ある日、日本経済新聞に掲載された記事を読んだという大阪の実業家から電話がありました。その方は吉村順三建築の大ファンで、はるばる大阪から園田邸へ見学にやって来ました。見学の最中、この住宅はどうなるのかを聞かれ、メンバーが「もし継承者がどうしても見つからなければ移築か解体を考えている」と現状を伝えると、その実業家は園田邸の購入を決断。春子さんから相談を受けてからおよそ5年の時を経て、継承へとつながりました。

現在、園田邸は継承者の協力を得て住宅遺産トラストが管理し、演奏会などに使用されています。

4. 中古住宅を継承する、住み継ぐヒント

「継承」することとは？

ここまで、住宅遺産が所有者から次の所有者へ渡ることを、住宅遺産トラストの表現に即して「継承」と記してきました。一般的には「売買」や「保存」と言われる中で、「継承」と呼ぶ背景にはどのような考え方があるのでしょうか。

木下：例えば「保存」と言うとフリーズしてしまうような印象があります。それに、面白いことに、継承された方の多くは「自分たちは一時的に預かっている」という感覚でいるようです。住宅を買ってすぐに次の継承のことを考える方もいます。言ってみれば「パス・ザ・バトン」という感じでしょうか。

「売買」でもなく「保存」でもなく、「継承」。それは、住宅遺産の持つ文脈や味わい、情景や街並み、さらには前の所有者による使いこなし方など、築年数や間取りといったスペックではない、机上の売買契約書面では伝わらない価値を受け止め、次へと手渡していく営みだと言えます。

手を入れる、開く、捉え直す–プロセスを踏むから起きること

住宅遺産トラストの継承活動は、ここまで見てきた通り従来の不動産売却のプロセスとは異なります。まず所有者とともに住宅の掃除・片付けを行ったり、何度も訪れて話を聞いたりすることで、住宅の持つ価値や使いこなしの歴史、地域性、所有者の思いを理解していきます。

その後、展覧会やお茶会、見学会などを通して住宅を開き、地域内外のファンを増やしていきます。住宅遺産というと建築に詳しい人がファンになると思いがちですが、設計者や技術のことを知らなくても感性で気に入る人は少なくないそうです。

「開き方」は住宅によってさまざま。同じ解法を繰り返し適用できないぶん創意工夫は必要ですが、価値を伝え広げるプロセスをきちんと踏むことで、地域に理解され、「継承」のマインドを持った人に出会うことができます。また、継承者も住宅の価値を理解しているため、改修する際もオリジナルの文脈や空間デザインを尊重して実施しているのです。

一方の所有者も、一連のプロセスを通してより住宅に誇りや愛着を抱くようになります。住んでいる間は自宅の価値をそこまで意識しないものですが、開くことで他者から客観的な評価を聞いたりメディアに取り上げられたりするため、自宅に対する認識が変化していくようです。

このように、所有者が住宅を開き、その価値を捉え直すプロセスを経るからこそ拓かれる継承の可能性があるのではないでしょうか。

5. 大切な住まいを守り継いでいくためにはどうしたらいい？

住宅遺産トラストが活動を始めてから15年経ち、住宅遺産の価値や継承活動の意義が理解されやすくなるなど社会の変化を感じていると言います。そこで、今後日本でどのような動きがあるといいか、展望を聞いてみました。

木下：中古住宅市場全体が成熟し、住宅遺産かどうかにかかわらず健全に流通するようになれば、住宅遺産が適切な評価を受けられないまま売却・解体されることもなくなるのではないでしょうか。まだ十分に住める「普通にいい家」、さらには歴史的・文化的に価値が高い住宅建築が不動産市場で正当に評価され住み継がれていく社会こそ、文化的でサステイナブルな社会と言えるのではないでしょうか。

市場が育っていくには、１で挙げた売る側・買う側のハードルも解消されていく必要があります。
その一つが中古住宅の評価制度。銀行等から改修や購入時の修繕のために住宅ローンが下りるように、建築業界が住宅の担保価値を保証するような制度を設けることが必要なのではないかと言います。
また、法律の面でも住宅の担保価値に関して改善の余地があります。

新堀さん：確認申請を含めた建築基準法が、新築や大規模な増改築など「つくる」ことの法制度となっていて、「使い続ける」ことに対応していないということが現制度の限界ではないでしょうか。

つまり、新築時でも大規模修繕時でもない、建物の現在の状態の法適合を証明する制度がないのです。近年では、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」という、エビデンスのない建物の状態を調査により評価し、遵法性を高める改修を促進する仕組みができましたが、この調査業務にかかる費用を誰が負担するのかという課題はやはり存在します。こうした中古住宅の評価に関わる制度が改善されていけば、市場の成熟や中古住宅の活用促進が期待できるでしょう。

他にも、文化財制度を建物の保全や維持に実効的なものにすることや、建築業界が設計図面や修繕履歴の全国的なアーカイブを整備すること、建築家が竣工後もクライアント（依頼主）との関係を続けていくことなど、住宅遺産の継承を後押しするために必要なことはまだまだありそうです。

吉見さん：私たちが関わってきた住宅遺産の継承は、全てが個別解で、何らかのパターンがあるわけでありません。さまざまな状況を抱える住宅について、それぞれの課題を乗り越えるためには、住宅遺産トラストのメンバーだけでは到底解決できないので、その都度さまざまなプレイヤーと協働します。このチームをいかに作るかがとても大切だと思っています。
一方で、いつも何らかの大きな仕組みは必要だと感じています。例えば、継承のために必要なことは時間です。そうした時間をかせぐために、一時的にでもその建物を預かる仕組みがあればいいと感じています。十分な時間があれば救える建物は増え、さらにその仕組みの中で建物が活かされていけば良い循環が生まれるのではないでしょうか。

6. 住宅の価値を見つけ伝えるプロセスが、中古住宅取引を豊かなものにする

住宅遺産に限らず、さまざまな価値や思い入れのある中古住宅を引き継いでいきたい人は多くいます。しかし、売却や活用の相談をしても、住宅を取り壊して土地を分譲する選択肢しか示されないということもあるかもしれません。

そんな時は、住宅を手入れし、外へ開いてみるのはどうでしょうか。
住宅を開くことで、住宅の客観的な価値を教えてもらえたりいい出会いがあったりするかもしれませんし、開くとまではいかなくても、片付けやDIY、ガーデニングなど、少し手を入れるだけで新たな価値が見えてくるはず。

住宅を使いこなしながら築年数や間取りなどのスペックではない価値を探り、周囲に発信してみると、思わぬ選択肢が浮かんでくるかもしれません。